Los sistemas registrales inmobiliarios. Una mirada a la luz del Siglo XXI (página 2)

La inscripción de los títulos en el
Registro de la Propiedad tiene efectos declarativos, aunque al
mismo tiempo la inscripción es de carácter
obligatorio, lo cual indica que aunque el derecho, acto, o
negocio jurídico exista independientemente de su
inscripción (efectos declarativos) la ley impone, un
deber, cuyo incumplimiento no ejerce efecto alguno sobre el
nacimiento, ni la eficacia del acto en cuestión, sino
otras consecuencias jurídicas que se derivan del
incumplimiento de la obligación en
cuestión.

El Registrador califica los títulos que se le
presenten para ser registrados, denegando o suspendiendo dicha
solicitud según sea el caso. En caso de admitirlos,
inscribe dichos títulos en el tomo y folio correspondiente
del Libro de Inscripciones. Cuando es requerido, también
es el encargado de publicar los derechos que pesan sobre los
inmuebles inscriptos en el registro.

El Registro de la Propiedad en nuestro país, es
una oficina administrativa constituida fundamentalmente por un
archivo formado por libros, en los cuales se almacenan las
informaciones relativas a la propiedad inmobiliaria y a los
derechos reales que están relacionados con ella. La
función de la oficina registral es exclusiva y excluyente.
Exclusiva porque el registro tiene carácter territorial y
sólo en el registro al que corresponde la finca puede ser
inscripta la misma. Es excluyente, porque la función del
registrador excluye la de los demás funcionarios
administrativos de la demarcación, incluyendo al Notario,
sólo él está facultado por la Ley para
realizar la función registral.

Conclusiones

Con el presente trabajo las autoras llegan
a la conclusión de que el Registro inmobiliario
independiente del sistema registral al que pertenezca, se halla
destinado a la publicidad, pero precisamente a una publicidad que
excede de la mera información, hasta llegar, en casos, a
dar por buena y existente, para el adquirente que invoca la
protección del Registro, la apariencia registral, que se
le garantiza con preterición de la realidad
jurídica hasta entonces vigente. Siendo así, en
todos los sistemas registrales analizados, incluido el nuestro,
la publicidad de las relaciones jurídicas inmobiliarias
logra su triple finalidad: la jurídica, garantizando la
titularidad de los derechos; la económica, ofreciendo una
base segura al crédito; y la social, evitando litigios que
dificultarían la convivencia pacífica.La
experiencia ha puesto de manifiesto que la mejor forma de
publicidad es la que deriva de la existencia de un Registro
oficial donde se constatan las relaciones jurídicas que
han de ser tomadas en consideración por toda la comunidad.
La efectividad del Registro en orden a conseguir aquella triple
finalidad dependerá entonces del sistema registral al que
pertenezca, pero sobre todo, a la eficacia que el ordenamiento
jurídico atribuya a los pronunciamientos del
Registro.

Bibliografía

Doctrina:

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  Registral, Editorial Astrea, Argentina, s.f, pp. 1 y 2,
  consultado en formato digital.

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  vol. II/1, Editorial TECNOS, Madrid,
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• Díez-Picazo, Luis y Antonio Gullón,
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  Inmobiliario Registral), vol. III, Editorial TECNOS, Madrid,
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• Lacruz Verdejo, José Luis, et al.,
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• Moreno Quesada, Bernardo, et al.,
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• Valdés Díaz, Caridad, et al.,
  Derecho Civil. Parte General, Editorial Félix
  Varela, La Habana, 2006.

Artículos consultados en
Internet

• "Sistema Torrens."
  Microsoft® Encarta® 2009 [DVD]. Microsoft
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• "Apuntes para el curso de Derecho
  Registral" en
  http://www.monografias.com/trabajos30/derecho-registral/derecho-registral.shtml.
  consultado el 12 de enero de 2011.

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  Cuba", en
  http://www.eumed.net/libros/2009d/626/sistema-registral-inmobiliario-en-cuba.htm
  consultado el 3 de enero de 2011.

• "Sistema Registral" en http://
  www.hispatecno.net/97000/sistema-registral-inmobiliario,
  consultado el 3 de enero de 2011.

• "Sistemas y principios
  registrales" en:
  http://www.sabetodo.com/contenidos/epyakappyeuyquokni.php.,
  consultado el 10 de enero de 2011.

• "Sistema Registral
  español" en http:// www.anoreg.org.br/index.php.
  consultado el 3 de enero de 2011.

Autoras:

Lic. Sissy Sánchez
Guevara

Lic. Ana María Pereda
Mirabal

Departamento de Derecho

Universidad de Pinar del
Río

-2011-

[1] Vid. Valdés Díaz, Caridad,
et al., Derecho Civil. Parte General, Editorial Félix
Varela, La Habana, 2006, p.316.

[2] Idem, pp.317 y 318.

[3] Ibídem, p.315.

[4] Vid. Atilio Cornejo, Américo,
Derecho Registral, Editorial Astrea, Argentina, s.f, pp. 1 y 2,
consultado en formato digital. Las autoras del presente trabajo
apuntan que los efectos que puede generar la publicidad pueden
ser declarativos o constitutivos. En el primer caso la
inscripción efectuada en el Registro no es la que
determina el nacimiento del derecho, acto o negocio
jurídico, sino que estos existen con independencia de la
inscripción registral y por consiguiente genera
consecuencias jurídicas frente a terceros, erga omnes.
Vgr., la permuta, la compraventa de bienes inmuebles, la
donación de bienes, etc. Sin embargo cuando la
existencia del derecho o del negocio o acto jurídico
depende de la inscripción en el Registro, constituyendo
esta un elemento esencial para que se configure, se está
en presencia de los efectos constitutivos de la
inscripción registral. Vgr. la hipoteca.

[5] Originariamente, los Registros lo han
sido de fincas. Mas la evolución de la técnica ha
producido una suerte de bienes muebles que reúnen la
doble cualidad de ser muy valiosos y fácilmente
identificables. Bienes que antes no existían ni pudo
imaginar el jurista: automóviles, aeronaves,
máquinas voluminosas pero desplazables… Únase a
esto el valor creciente de los llamados «bienes
inmateriales». Unos y otros bienes suelen ser objeto de
registro, que unas veces tiene carácter estrictamente
administrativo y otras (el caso de la llamada «propiedad
industrial») un marcado aspecto jurídico, al ser
constituyente de la titularidad. Se ha llegado a proponer la
registrabilidad como criterio de distinción entre las
cosas, que ocuparía el lugar de la antigua
antítesis mueble-inmueble. (Vid. Lacruz Verdejo,
José Luis, et al., Elementos de Derecho Civil. III Bis.
Derecho Inmobiliario Registral, revisada y puesta al día
por Jesús Delgado Echevarría y Joaquín
Rams Albesa, Editorial Dykinson, Madrid, 2001, p.4)

[6] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al.,
Elementos de Derecho Civil…, cit., p.3.

[7] Idem, p.6

[8] Ibídem, p.8

[9] Vid. Triso Clemente Díaz, cit pos,
Valdés Díaz, C., et al., Derecho Civil…,
pp.317 y 318.

[10] Idem, p.318

[11] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al.,
Elementos de Derecho Civil…, cit., p.13.

[12] Idem.

[13] Vid. Valdés Díaz, C., et
al., Derecho Civil…, cit., p. 318.

[14] Vid. Atilio Cornejo, A.,
Derecho…, cit., p. 17.

[15] “Sistemas y principios
registrales” en: http:
//www.sabetodo.com/contenidos/epyakappyeuyquokni.php-,
consultado el 10 de enero de 2011.

[16] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al.,
Elementos de Derecho Civil…,cit., pp.9 y 10.

[17] “Sistemas y principios
registrales” en: http:
//www.sabetodo.com/contenidos/epyakappyeuyquokni.php-,
consultado el 10 de enero de 2011.

[18] Vid. Atilio Cornejo, A.,
Derecho…, cit., p. 17.

[19] La ley que estableció
definitivamente el Registro, de 25 marzo 1855, se
promulgó con cierto apresuramiento, bajo la
presión de las concordes reclamaciones de la doctrina V
de la práctica de los negocios, y con el fin
específico de organizar el Credit foncier. Dicha ley
comprendía un cierto número de disposiciones
tomadas de un proyecto de conjunto más amplio, cuya
refundición hubiera llevado un tiempo considerable, y se
publicaba con la intención de completarla más
adelante. Con anterioridad a la ley del 55, desde la
época revolucionaria venían registrándose
las hipotecas: a partir de 1804 regula su publicidad el
Código de Napoleón. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L.,
et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.15).

[20] Esta Ley concebía el Registro
como un simple depósito de copias de contratos: el
adquirente cumplía con transcribir el suyo, y no se le
exigía justificación alguna de la titularidad de
su transmitente ni de la validez, del acto mismo. La
transcripción estaba dirigida a proteger al adquirente
contra el fraude de su causante, garantizándole que este
no había enajenado ni gravado con anterioridad el
inmueble que le transmitía, hipotecaba, etc. (Idem,
pp.15 y 16).

[21] Una ley de 1935, técnicamente muy
defectuosa, extendió la transcripción a las
adquisiciones mortis causa, sin variar las directrices
fundamentales del régimen. Poco después, el DL.
17 junio 1938 admite al Registro con efectos hipotecarios los
mandamientos judiciales de embargo. Actualmente rigen la
transcripción el Decreto-ley de 4 enero 1955 y el
Decreto 14 de octubre de ese mismo año, junto con
diversas disposiciones complementarias, que fueron revisadas
por Decreto de 7 enero 1959 en el que se deja de hablar de
transcripción para hablar de publicación. (Vid.
Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho
Civil…, cit., p.16).

[22] Los documentos llegan al Registro en
doble ejemplar: allí retiene uno el Registrador y
restituye el otro al presentante con mención de la
presentación y del tomo en que queda encuadernado. (Vid.
Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho
Civil…, cit., p.16).

[23] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al.,
Elementos de Derecho Civil…, cit., p.16.

[24] El Registro depende del Ministerio de
Hacienda (no del de Justicia, como en España y Cuba por
ejemplo), y es llevado por unos funcionarios de dicho
Ministerio que, desde principios del siglo XIX (y entonces con
razón), se llaman “conservadores de
hipotecas”. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al.,
Elementos de Derecho Civil…, cit., p.16).

[25] Idem.

[26] O sea, que si Primus vende la finca a
Secundas, depositándose la escritura, y luego
fraudulentamente la vende a Tertius (que no ha consultado el
Registro), no había inconveniente en registrar el
documento en favor de Tertius, aunque no pudiera surtir
ningún efecto por hallarse consignada en los libros la
venta anterior. Hoy se exige, para inscribir, que el
transmitente tenga a su vez inscrito su derecho: el llamado
«tracto sucesivo». Por tanto, en el ejemplo
anterior, no se admitiría la escritura de Tertius,
porque Primus ya no figuraba en los libros como dueño de
la finca, al haber inscrito Secundus su adquisición. En
general, es preciso que cada inscripción derive de una
anterior, formándose, para cada finca o derecho una
cadena de inscripciones sin solución alguna de
continuidad. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de
Derecho Civil…, cit., p.17).

[27] Idem.

[28] La condición de titular y, en
general, la legitimación del enajenante, han de ser
investigadas por el accipiens. Ello es así aun cuando
conste en el Registro el negocio de adquisición del
tradens, que no por figurar en los libros adquiere mayor
validez de la que antes tuviera (salvo frente a una
enajenación anterior no inscrita). El Registro
francés, en suma, no está dirigido a hacer valer
como exactos sus asientos, sino a hacer que no existan, frente
a las transcritas, las enajenaciones que no aparecen en
él. (Ibídem.)

[29] Ibídem, p.18.

[30] Ibídem.

[31] Vgr., por ejemplo, la sucesión
hereditaria, la usucapión (con todo, la usucapión
contra el Registro resulta difícil) o la
accesión. En tales casos la inscripción
manifiesta una titularidad configurada con independencia del
Registro. Pero siempre es indispensable, para disponer de la
finca o derecho, que éstos se hallen inscritos a favor
del disponente (tracto sucesivo), lo cual obliga a llevar al
Registro tocias las adquisiciones. (Ibídem.)

[32] Ibídem, p.19.

[33] “a) Para adquirir la propiedad
-como, mutatis mutandis, para cualquier otro cambio real- es
preciso que transmitente y adquirente se pongan de acuerdo
sobre la transferencia. Recuérdese que las voluntades
han de coincidir simplemente en la transmisión o
gravamen: no en cuanto a la causa de los mismos (negocio real
abstracto). b) Este acuerdo abstracto es, desde luego, opuesto
al orden natural de las cosas, en el cual resulta
difícil imaginar tal separación entre el negocio
(de compraventa, por ejemplo) y lo que parece ser mera
consecuencia suya, y no un quid independiente. Pero el
alambicamiento técnico del legislador alemán no
ha parado ahí, sino que ha pasado a distinguir entre el
requisito para la transmisión, de una parte, y, de otra,
lo que se inscribe en el Registro. El requisito para la
transmisión, esto es, el acuerdo abstracto, no es, en
principio, lo que pasa a los libros. c) La inscripción,
es el último acto, tanto del proceso formal de
modificación del Registro, como de la adquisición
del derecho (por negocio jurídico). Con la
inscripción se perfecciona la adquisición del
derecho, y el nuevo titular librario, séalo o no en la
realidad, se pone bajo la protección del
Registro.” (Ibídem.)

[34] Ibídem, p.20.

[35] Esta sólo existe cuando se conoce
que el derecho en el cual apoya su adquisición el
tercero, se halla indebidamente inscrito. Vgr., si Primus
permuta su finca con Secundus, y luego la vende a Tertius, que
conocía la permuta e inscribe su derecho, sólo la
segunda transmisión se ha perfeccionado, y Tertius ha
sido en todo momento un adquirente de buena fe, puesto que, al
no haberse inscrito la transmisión entre Primus y
Secundus, aquél continuó siendo propietario hasta
la inscripción a favor de Tertius. No ocurrirá
así en el Derecho español, donde la
adquisición se consuma antes de inscribir. (Vid. Lacruz
Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…,
cit., p.20)

[36] Vid. “Apuntes para el curso de
Derecho Registral” en
http://www.monografias.com/trabajos30/derecho-registral/derecho-registral.shtml,
consultado el 12 de enero de 2011.

[37] Vid. "Sistema Torrens." Microsoft®
Encarta® 2009 [DVD]. Microsoft Corporation, 2008.

[38] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al.,
Elementos de Derecho Civil…, cit., p.21.

[39] Idem.

[40] Vid. Atilio Cornejo, A.,
Derecho…, cit., p. 23.

[41] Idem.

[42] Ibídem, p.24.

[43] En el año 1535 en virtud de la
Real Pragmática de Carlos I se crea un registro de
gravámenes donde se anotarían los censos, las
hipotecas, las heredades y los tributos pero no se
exigía la inscripción obligatoria de los mismos
por el poseedor. Mucho tiempo después, en 1768, en
virtud de la Real Pragmática de Carlos III se organizan
las contadurías de hipotecas que se crean en todas las
cabezas de partidos y que estuvieron vigentes hasta la Ley
Hipotecaria de 1861, las cuales fueron bastante eficaces para
su nivel de desarrollo. El proyecto de 1851 que a la postre fue
un fracaso, tuvo el mérito fundamental de introducir,
influenciado por las corrientes registrales europeas y en
revisión de ellas mismas, la configuración del
registro como un sistema de inscripción,
estableció la función calificadora e introdujo lo
asientos de anotación preventiva y
subinscripción. El fracaso del proyecto no
impidió sin embargo, que el tema hipotecario continuara
siendo en la España de aquel entonces un tema de primera
urgencia. En 1855 fue creada una comisión que tuvo lista
para finales de 1858 una Ley de Bases que influyó
decisivamente en el texto de la Ley Hipotecaria de 1861.

[44] Vid. Lacruz Verdejo, José Luis,
et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., pp. 5 y
6.

[45] Vid. “Sistema Registral
español” en http:// www.anoreg.org.br/index.php.
consultado el 3 de enero de 2011.

[46] En primer lugar, la Ley Hipotecaria
Española de 1861, hubo de crear el Registro de la
Propiedad. El Real Decreto de 16 de mayo de 1879, dispuso su
entrada en vigor a partir del 1ro de enero de 1880, pero ante
la imposibilidad de nombrar a los Registradores, se
inició en realidad su funcionamiento a partir del 1ro de
mayo de 1880, fecha de la cual datan las inscripciones en
muchos registros de la isla. La segunda Ley Hipotecaria, que se
aplicó en Cuba, fue la de 14 de julio de 1893, que
aún de forma parcial se encuentra vigente. Esta norma
cumplió el propósito de adecuar las disposiciones
de la Ley a las del viejo Código Civil español,
que rigió en Cuba hasta 1987 y que dedicaba algunos
artículos al Registro de la Propiedad. (Vid.
“Sistema registral inmobiliario en Cuba” en
http://www.eumed.net/libros/2009d/626/sistema-registral-inmobiliario-en-cuba.htm.
Consultada el 3 de enero de 2011.)

[47] Durante la época conocida como
República mediatizada, el registro de la propiedad
Inmueble no sufrió grandes modificaciones, la Ley
Hipotecaria española de 1893 y su Reglamento se
mantuvieron casi intactos, únicamente la Ley de 10 de
marzo de 1903, que estableció la revisión
judicial de las decisiones de los Registradores, la Ley de 2 de
marzo de 1922, sobre contratos de refacción
agrícola, colonato y molienda de caña,
establecedora de la inscripción de estos últimos,
al considerarse desde entonces derechos reales, dada su
importancia económica en un país eminentemente
agrícola, monoproductor y mono-exportador de
azúcar de caña, donde dichos contratos
constituían buena parte del movimiento económico
nacional y el Decreto-Ley No. 882 de 20 de febrero de 1935, que
estableció la inscripción del Contrato de
Opción, al otorgársele igualmente la
categoría de derecho real, repercutieron en la
regulación de esta materia en nuestro país.

[48] Tal es el caso de la Primera Ley de
Reforma Agraria, de 17 de Mayo de 1959, la Segunda, de 3 de
Octubre de 1963, y la Ley de Reforma Urbana 14 de Octubre de
1960.

[49] Vid. “Sistema registral
inmobiliario en Cuba” en
http://www.eumed.net/libros/2009d/626/sistema-registral-inmobiliario-en-cuba.htm.,
consultado el 3 de enero de 2011.)

[50] La Ley No.1028, de 1962, encargó
al Ministerio de Justicia la realización del traspaso a
las empresas y entidades estatales de los inmuebles urbanos que
les fueron asignados y mediante la Resolución No.375, de
1975, del Ministro de Justicia se estableció el Registro
de Medios Básicos Estatales, con el objetivo de proceder
a la declaración de la propiedad estatal socialista. En
el año 1965 se promulgó la Ley No.1180, que
modificó en varios aspectos la Ley Hipotecaria de 1893,
pretendiendo adecuar sus normas a los cambios que vivía
el país: encargó al Ministerio de Justicia la
organización y el funcionamiento de los Registros de la
Propiedad; la división y creación de los
Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los
títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de
la competencia de los tribunales las funciones que la Ley
Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y
supervisión de las oficinas regístrales. La Ley
No.79, de 28 de mayo de 1984, atribuyó al Ministerio de
la Agricultura la facultad de registrar el fondo de tierras
agropecuarias del país y mediante la Resolución
No.597, de 27 de Octubre de 1987, se creó el Registro de
la Tenencia de la Tierra, aprobándose su Reglamento por
la Resolución No. 598/84. (Idem.)